En sintonía con el declive profundo que viene mostrando el mercado inmobiliario de La Florida en los últimos dos años, Miami sigue a pedir de aquellos argentinos que deseen invertir en ladrillos en el exterior, de la mano de rebajas superiores al 50 por ciento.
Sucede que el stock de viviendas en venta aún resulta excesivo. A ojos de los especialistas, el 2011 no mostrará grandes cambios en las cotizaciones.
En varias zonas, la plaza estadounidense permite comprar con créditos hipotecarios de bancos norteamericanos a plazos de entre 10 y 30 años, en cuotas, y a tasas fijas - del orden del 4% - precancelables sin costo.
Las bondades de que ofrecen estas alternativas fueron detalladas a iProfesional.com por Sergio Soldati, director de Soldati Internacional Realty.
"Hoy los bancos están prestando hasta el 70% del valor de la propiedad. El acceso al crédito es muy sencillo. Es interesante visualizar que, con visión de futuro, los alquileres que se generen irán cubriendo una proporción cada vez mayor de la cuota del crédito", aseguró.
"Hoy las grandes oportunidades pasan por la compra de unidades a estrenar. Algunos ejemplos podrían ser torres en la playa, como Jade Ocean, Trump Towers en Sunny Isles, o emprendimientos en la zona del Downtown, como Icon Brickell, Axis, o Mint. Son todas clase A, en áreas excelentes y que aseguran una apreciación muy interesante a largo plazo", agregó.
La visión optimista de Soldati se sustenta en indicadores como la rentabilidad anual y los valores del metro cuadrado que, según precisaron a iProfesional.com desde BGB Bellagamba Marketing Inmobiliario, arrancan de los u$s2.000. Aunque aclararon que para el caso de las Premium, pueden trepar a los 6.000 dólares.
"Es posible encontrar unidades muy lujosas a estrenar, o de no más de tres años, en ubicaciones top sobre la playa o Downtown-Brikell a cotizaciones que rondan los u$s3.500", precisó a este medio Mariano Bellagamba, director de la firma.
Para luego añadir: "También se consiguen unidades en edificios premium, de hasta diez años, bien ubicados fuera de la línea de la playa, a cifras que se mueven entre los u$s2.000 y los u$s3.500 el metro. Hay precios por debajo, según la antigüedad de los inmuebles o el grado de mantenimiento".
Para Roberto Ledo, presidente de Bullrich Inmobiliaria, la importante oleada de argentinos y latinos que han avanzado en muchas adquisiciones en este último tiempo responde a que se encuentran con "valores que están todavía hasta un 50% menos que los de 2006".
"Una de las ventajas de comprar en Miami es que hoy los precios están baratos y las posibilidades de equivocarse son reducidas. Se mantuvieron las bajas cotizaciones que se veían en el 2010. Además, la mayoría de las propiedades (en La Florida) son fáciles de alquilar", afirmó Ledo a iProfesional.com.
Descenso directo
El actual escenario de precios bajos que muestra Miami es no escapa a los ojos de consultores y expertos e, incluso, a los medios periodísticos norteamericanos.
Así, y según afirman fuentes de La Florida, "en lo que va del año la zona no ha podido cambiar la tendencia general a la caída en las cotizaciones que exhibe todo Estados Unidos".
"En Miami-Dade, el precio promedio de las casas unifamiliares compradas en abril bajó un 12% - a u$s169.000 -, mientras que los condominios cayeron un 11%, para estabilizarse en u$s115.000", detalló un medio local.
Las cifras siguen bajando, en parte, debido a gran cantidad de remates realizados por las entidades bancarias.
"Hay una cantidad tremenda de condominios en remate, que están siendo comprados principalmente por inversionistas", indicó William Hardin, profesor de Finanzas y Bienes Raíces de la Universidad Internacional de La Florida.
"En general, son propiedades de precios más accesibles, por debajo de u$s100.000, y esto está arrastrando el valor de otras unidades de mayor valor", agregó.
Posibilidades vigentes
Con la lupa puesta específicamente en el potencial inversor argentino, Soldati, de Soldati Internacional Realty, aportó una primera mirada respecto de cuáles son las mejores zonas dentro de La Florida.
"Dependiendo de cada perfil, las áreas más seguras hoy son, sin dudas, Brickell Avenue, Downtown y Sunny Isles. Hollywood, en tanto, aparece como un espacio incipiente pero con muy buen potencial por la calidad de sus playas", destacó.
"En Brickell los valores a estrenar oscilan entre los u$S2.500 y los u$S4.500 dólares el metro. Ya en Sunny Isles están por encima de los u$s4.500", agregó.
Antonio Aguirre, broker owner de RE/MAX Total, remarcó que la amplitud de ofertas alienta a seguir de cerca lo que sucederá en Miami, en los próximos meses.
"La crisis sigue estando y todo indica que no cambiará el escenario actual en el corto plazo", sostuvo a iProfesional.com.
"Al comprar un departamento, la mejor opción es en un edificio a estrenar. Es importante que cuente con ammenities", afirmó Mariano Oppel, de Oppel S.A.
"El usado, en tanto, ha bajado mucho en precio y calidad. Esto es porque los nuevos emprendimientos ya construidos ofrecen mayores servicios, arquitectura y diseño", comentó a iProfesional.com.
"Al momento de mencionar lugares específicos, hay que dar cuenta del corredor de Biscayne - desde la calle 1 a la 11 en Downtown y sus inmediaciones - dado que posee una ubicación geográfica excepcional y hay un gran compromiso estatal en el mejoramiento de todo el corredor", afirmó Bellagamba.
"Ahí encontramos unidades premium en edificios con servicios de primer nivel y una excelente expectativa de crecimiento en el corto y mediano plazo. Un ejemplo de esto es el ‘900 Biscayne', frente al Miami Arena, un emprendimiento con unidades a u$s3.500 dólares el metro, todas ellas poseedoras de inmejorables vistas a la bahía y el océano", aseguró.
En paralelo a las alternativas enunciadas y los valores, ¿cuáles son los márgenes de rentabilidad que hoy se manejan en esa zona? Soldati sostuvo que hoy rondan el 4 por ciento anual, luego de haber pagado impuestos. Oppel, en cambio, lo estableció en un 3%, para los propietarios de condominios.
El costo de mantener
Más allá de estas oportunidades Oppel advirtió que "hay que tener mucho cuidado con los gastos de mantenimiento, las expensas y los impuestos a la propiedad".
Precisamente, en lo que hace al mantenimiento en Miami, las cifras pueden alcanzar los u$s1.500 mensuales para las propiedades consideradas "top", según algunos especialistas.
Para viviendas más chicas, menos lujosas, o más alejadas de las zonas de la alta demanda, puede bajar a la mitad.
Victoria Brunacci, de MLR Realty, aclaró: "Los costos anualizados varían mucho entre las diferentes zonas de Miami y son fáciles de consultar por la web, lo que hace que muchas personas puedan hacerlo desde Buenos Aires".
"En general, los argentinos que compran evalúan la conveniencia de adquirir un inmueble para luego rentarlo. Ése es, básicamente, el tipo de inversión que se está haciendo", aseguró.
A modo de ejemplo, Andrés Leiser, de Constec Realty, detalló: "Si se toma un condominio de u$s300.000 con dos habitaciones, dos baños, living y cocina, que tiene unos 90 metros cuadrados, los costos de mantenimiento ascienden a unos u$s7.200 anuales en promedio".
"A esta cifra, hay que sumarle alrededor de u$s4.000 o u$s4.500 por año en concepto de impuestos. Posteriormente, se puede optar por un seguro, por fuera del que ya tiene el condominio, cuyo valor aproximado de u$s1.500 anuales", concluyó.
F:iprofesional.com
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